Belediyelerin Sulh Teklifi Kapsamında Taşınmaz Önermesi – Hazine Menfaatlerinin Korunması

Belediyeler bazen mahkeme kararıyla, çoğunlukla ise borçları nedeniyle ödemekle yükümlü oldukları tutarları nakit olarak vermek yerine mülkiyetinde bulunan taşınmazları devrederek ifa edebilmektedirler.

Belediyeler mülkiyetlerindeki taşınmazları genellikle imar yolu ile edinirler. İmar Kanunun 11. ve 18. maddeleri uygulaması Belediyelerin taşınmaz ediniminde sıkça kullandıkları bir yöntemdir. Bu maddelere göre,

İmar Kanunun 11. maddesi;

 İmar planlarında; meydan, yol, park, yeşil saha, otopark, toplu taşıma istasyonu ve terminal gibi umumi hizmetlere ayrılmış yerlere rastlayan Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait gayrimenkuller ile askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ile ülke güvenliği ile doğrudan doğruya ilgili Türk Silahlı Kuvvetlerine ait harekat ve savunma amaçlı yerler hariç Hazine ve özel idareye ait arazi ve arsalar belediye veya valiliğin teklifi, Maliye ve Gümrük Bakanlığının onayı ile belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediyeye; belediye ve mücavir alan hudutları dışında özel idareye bedelsiz terk edilir ve tapu kaydı terkin edilir. Ancak, bu yerlerin üzerinde bina bulunduğu takdirde, arsası hariç yalnız binanın halihazır kıymeti için takdir edilecek bedel ödenir. Bedeli ve ödeme şekli taraflarca tespit olunur.   Bu suretle maledilen arazi ve arsalar belediye veya özel idare tarafından satılamaz ve başka bir maksat için kullanılamaz. Bu hususta tapu kütüğünün beyanlar hanesine gerekli şerh konur.  Bu   yerlerin   kullanılış   şekli,  yeni  bir  imar  planıyla  değiştirilip  özel  mülkiyete konu olabilecek  hale  getirildiği  takdirde,  bu  yerler  devir  alınan  idareye  belediye veya özel idarece aynı usulle iade edilir. Buna aykırı davranışı sabit olan ilgililer şahsen sorumludur. Bu terkinler hiçbir şekilde resim, harç ve vergiye tabi değildir. (Değişik : 25/2/1998 – 4342/35 md.) Hazırlanan imar planı sınırları içindeki kadastral yollar ile meydanlar, imar planının onayı ile bu vasıflarını kendiliğinden kaybederek, onaylanmış imar planı kararı ile getirilen kullanma amacına konu ve tabi olurlar.  (Ek fıkra: 24/7/2008-5793/14 md.) Hazinenin özel mülkiyetinde veya Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ve ağaçlandırılmak üzere izin verilen taşınmazlardan projesine uygun olarak ağaçlandırılanlar, imar planı kararıyla başka amaca ayrılamaz.

İmar Kanunun 18. maddesi;

İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re’sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.
Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında “düzenleme ortaklık payı” olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırkını geçemez. (1) (Değişik üçüncü fıkra: 3/12/2003-5006/1 md.) Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tâbi tutulan yerlerin ihtiyacı olan Milli Eğitim Bakanlığına bağlı ilk ve ortaöğretim kurumları, yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol gibi umumî hizmetlerden ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz. Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, yukarıdaki fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde, eksik kalan miktar belediye veya valilikçe kamulaştırma yolu ile tamamlanır. Herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde düzenleme ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır. Bu fıkra hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaz. Ancak, bu hüküm o parselde imar planı ile yeniden bir düzenleme yapılmasına mani teşkil etmez. Bu düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenleme ortaklık payı alınanlarından, bu düzenleme sebebiyle ayrıca değerlendirme resmi alınmaz. Üzerinde bina bulunan hisseli parsellerde, şüyulanma sadece zemine ait olup, şüyuun giderilmesinde bina bedeli ayrıca dikkate alınır. Düzenleme sırasında, plan ve mevzuata göre muhafazasında mahzur bulunmayan bir yapı, ancak bir imar parseli içinde bırakılabilir. Tamamının veya bir kısmının plan ve mevzuat hükümlerine göre muhafazası mümkün görülemeyen yapılar ise, birden fazla imar parseline de rastlayabilir. Hisseli bir veya birkaç parsel üzerinde kalan yapıların bedelleri, ilgili parsel sahiplerince yapı sahibine ödenmedikçe ve aralarında başka bir anlaşma temin edilmedikçe veya şüyuu giderilmedikçe bu yapıların eski sahipleri tarafından kullanılmasına devam olunur. Bu maddede belirtilen kamu hizmetlerine ayrılan yerlere rastlayan yapılar, belediye veya valilikçe kamulaştırılmadıkça yıktırılamaz. Düzenlenmiş arsalarda bulunan yapılara, ilgili parsel sahiplerinin muvafakatları olmadığı veya plan ve mevzuat hükümlerine göre mahzur bulunduğu takdirde, küçük ölçüdeki zaruri tamirler dışında ilave, değişiklik ve esaslı tamir izni verilemez. Düzenlemeye tabi tutulması gerektiği halde, bu madde hükümlerinin tatbiki mümkün olmayan hallerde imar planı ve yönetmelik hükümlerine göre müstakil inşaata elverişli olan kadastral parsellere plana göre inşaat ruhsatı verilebilir.
Bu maddenin tatbikinde belediye veya valilik, ödeyecekleri kamulaştırma bedeli yerine ilgililerin muvafakatı halinde kamulaştırılması gereken yerlerine karşılık, plan ve mevzuat hükümlerine göre yapı yapılması mümkün olan belediye veya valiliğe ait sahalardan yer verebilirler. Veraset yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.

hükümleri vardır.

Belediyeler düzenledikleri imar planlarında; meydan, yol, park, yeşil saha, otopark, toplu taşıma istasyonu ve terminal gibi umumi hizmetlere ayrılmış yerlere rastlayan Hazine ve özel idareye ait arazi ve arsaları, Belediye mücavir alan sınırları içerisinde kalmak kaydıyla, herhangi bir bedel ödenmeksizin tapuda kendi namlarına tescil ettirebilirler. Uygulamada kanun maddesinde belirtilen umumi amaçla kullanılacak yerler, Belediyeler tarafından imar planlarında genellikle Hazineye ait arazi ve arsalar üzerinde ayrılmaktadır. Böylece tapuda Hazine adına kayıtlı olan bir taşınmaz, belediyenin yaptığı imar planında park vesaire gibi umumi hizmet amacıyla ayrılınca tapuda Belediye adına tescil edilir.

Kanun maddesinde her ne kadar bu taşınmazlar umumi hizmet özelliğini yitirirse tekrar Hazine adına tescil edileceğine, ve bu yönde tapuda şerh koyulması gerektiğine dair hükümler bulunsa da uygulamada bu her zaman böyle olmamaktadır.

Uygulamada Belediyeler genellikle 18. madde uygulaması yaparak Hazine’den bedelsiz aldıkları yerleri başka taşınmazlarla hisselendirerek farklı alanlara taşımakta ve imarda kullanım amacı değişen taşınmazı Hazineye iade etmeden, tapuda kendi adına kaydedebilmektedir.

Belediyelerin bu şekilde bedelsiz devraldıkları taşınmazları borçları karşılığında 3. kişilere devretmesi sonucu Hazine, telafisi zor zararlar etmektedir.

Belediyelerin bu taşınmazları vergi borcu gibi genel yönetim kapsamındaki idarelere olan borcu kapsamında devretmesi durumunda yapılan incelemelerde bedel ödemeden elde edilen taşınmazların elden çıkarılması hususu tespit edilip, ona göre işlem yapılarak devir talepleri ret edilebilmektedir. Fakat genel yönetim kapsamındaki idareler dışında 3. kişilere bu taşınmazların devredilmesi söz konusu olunca bu ince ayrıntı çoğunlukla gözden kaçırılmakta, hatta bazen hiç dikkate alınmamaktadır. Böyle vak’alarda, devirlerin geri dönüşü mümkün olmamakta, Hazine önemli miktarda zararlara mahkum olmaktadır.

Bu sorunun bir çok çözümü olabileceği gibi, tarafımca en etkili çözüm imar işlemlerinin Belediyenin tekeline bırakılmasının önüne geçilmesidir. İmar gibi tüm toplumu ilgilendiren konularda tüm toplumu temsil edecek, farklı çıkar gruplarından oluşan kurul/komitelerin imar planları hakkında karar vermesi, bu komitelerde Hazine menfaatlerini korumak için Defterdarlıkların görevlendireceği bir personelin hazır bulunması bu gibi imar sorunlarını ortadan kaldıracaktır.

Son olarak, bu yazımızla Belediyelerimizi itham etmiş olmayalım, bu doğru olmaz. İşini hakkıyla yapan, halkın ve Devletin menfaatlerine çalışan, şeffaf, katılımcı bir anlayışla çalışan Belediyelerin her zaman arkasındayız.

Lütfen yorum ve cevaplarınızı ekleyin

%d blogcu bunu beğendi: